Die Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB

In mehreren Entscheidungen der jüngeren und jüngsten Zeit hat der BGH die Anforderungen an die Begründung und Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3
BGB (sog. Verwertungskündigung) gelockert, so dass eine solche Kündigung wieder verstärkt
in Betracht zu ziehen ist. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB bedarf eine ordentliche Vermieterkündigung stets eines "berechtigten Interesses" an der Beendigung des Mietverhältnisses.
Ein solches berechtigtes Interesse liegt insbesondere auch vor, wenn "der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit,
durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im
Zusammenhang mit einer beabsichtigen oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will" (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

1. Entscheidungen vom 28.01.2009 (Az.: VIII ZR 7/08 und VIII ZR 8/08)

Hier ging es um langjährige Mietverhältnisse in einem 1914 errichteten Gebäude mit 6 Wohneinheiten. Nach Umbauten vor Jahrzehnten war das Gebäude erheblich
sanierungsbedürftig. Die Klägerin hatte es Anfang 2005 für € 653.500,00 erworben und plante den Abriss sowie die Neuerrichtung einer Wohnanlage mit 6 Eigentumswohnungen und einer Gesamtwohnfläche von 610 qm. Baurechtliche Genehmigungen sowohl des Abrisses als auch des Neubaus lagen vor.

Die Klägerin kündigte sämtlichen Mietern ordentlich und bot die projektierten Eigentumswohnungen bereits zum Kauf an. Die Räumungsklagen der Klägerin blieben in erster Instanz erfolglos, das Landgericht verurteilte die beklagten Mieter sodann zur Räumung. Die hiergegen gerichteten Revisionen der Mieter zum BGH blieben erfolglos.
Der BGH betont zunächst, dass auch der Abriss eines vorhandenen Gebäudes und seine Ersetzung durch einen Neubau eine "wirtschaftliche Verwertung" im Sinne der Norm darstelle.

Angemessen sei diese dann, wenn sie von "vernünftigen, nachvollziehbaren
Erwägungen" getragen sei. Sodann seien das Verwertungsinteresse des Vermieters und das Bestandsinteresse des Mieters an der Beibehaltung seiner Wohnung als Lebensmittelpunkt gegeneinander abzuwägen, und zwar vor dem Hintergrund einerseits des Eigentumsschutzes durch das
Grundgesetz, andererseits der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Artikel 14 GG). Bei der Abwägung seien alle Einzelfallumstände und die konkrete Situation des Vermieters zu bewerten.

Auf dieser Basis kommt der BGH zunächst zu dem Ergebnis, dass das Vorhaben der klagenden Vermieter (Abriss und Neubau) anhand der Umstände vernünftig und nachvollziehbar sei. Auch überwiege das Verwertungsinteresse der Vermieter das Bestandsinteresse der Mieter. Nach Auffassung des BGH könne der Vermieter bei einer Fortsetzung der
Mietverhältnisse weder die an sich gebotene Vollsanierung durchführen noch den vorgesehenen Abriss des Gebäudes mit einem anschließenden Neubau verwirklichen. Eine Fortsetzung der Mietverhältnisse sei nach den getroffenen Feststellungen nur bei
einer "Minimalsanierung" des Gebäudes möglich, die gleichwohl einen erheblichen Kostenaufwand mit sich bringe. Auch dieser Kostenaufwand führe aber weder zu einer nachhaltigen Verbesserung des Gebäudes noch zu einer Verlängerung seiner relativ geringen Restlebensdauer von 15
bis 20 Jahren. Eine solche "Minimalsanierung" sei danach unwirtschaftlich und dem Vermieter nicht
zuzumuten. Sie stelle einen "erheblichen Nachteil" im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, der dazu führe, dass dass vernünftige und nachvollziehbare Vorhaben der
Vermieter - Verwertung des Gebäudes durch Abriss und Neubau - das
Bestandsinteresse der Mieter überwiege.
Die Mieter hatten noch eingewandt, die Kündigung sei deshalb rechtsmissbräuchlich, weil die Voreigentümer über Jahre hinweg keine Investitionen in das Grundstück
getätigt hätten und die Kläger das Objekt in Kenntnis dieses Umstands erworben hätten. Auch diesem Argument der Mieter ist der BGH aber nicht gefolgt, da keine Anhaltspunkte dafür bestünden, dass die Voreigentümer das Gebäude bewusst
heruntergewirtschaftet hätten, um seinen Abriss leichter durchsetzen zu können. Zwar sind die Entscheidungen stark durch die Einzelfallumstände geprägt, es lässt sich ihnen aber entnehmen, dass der BGH durchaus gewillt ist, einer gut begründeten
wirtschaftlichen Argumentation der Vermieterseite zu folgen.

2. Entscheidung vom 09.02.2011, Az.: VIII ZR 155/10

In diesem Urteil hatte die Beklagte im Jahre 1995 von der Stadt als Rechtsvorgängerin der Klägerin eine Wohnung in einem Wohnblock gemietet. Dieser gehört zu einer ursprünglich aus rund 500 Wohneinheiten bestehenden, in den 1930er Jahren in einfacher Bauweise errichteten Siedlung. Die Klägerin erwarb diese Siedlung im Oktober 1996. Ein Teil der Siedlung wurde von der Stadt unter Milieuschutz gestellt und von der Klägerin mit relativ geringen Maßnahmen in Stand gesetzt. Die grundlegenden Nachteile der Wohnungen - kleine, gefangene Räume mit niedrigen Decken, schlechte Belichtung, einfache Ausstattung - konnten dadurch nicht beseitigt werden.

Für die übrigen 20 Wohnblocks der Siedlung erteilte die Stadt eine
Zweckentfremdungsgenehmigung beruhend auf der Planung der Klägerin, nach dem Abriss der bestehenden Gebäude zeitgemäß zugeschnittene und ausgestattete, auch für Familien geeignete Mietwohnungen mit einer größeren Gesamtwohnfläche zu
errichten. Hierfür erstellte die Klägerin ein städtebauliches Konzept der neuen Siedlung mit aufeinander abgestimmten Neubauhäusern und erhielt öffentliche Fördermittel.
Die Klägerin kündigte daraufhin das Mietverhältnis mit der Beklagten ordentlich gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Zu diesem Zeitpunkt waren bereits 19 Wohnblocks abgerissen,
die Beklagte war die einzige verbliebene Mieterin im letzten Block. Die Anschlüsse für den an seiner Stelle geplanten Neubau waren in dem neu errichteten Nachbarhaus schon vorhanden.
Das Amtsgericht hatte die Räumungsklage noch abgewiesen, das Landgericht hatte ihr stattgegeben. Die Revision der Beklagten Mieterin hat der BGH zurückgewiesen.
Hält der BGH die Planung der Klägerin für vernünftig und nachvollziehbar und damit angemessen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
Nach den getroffenen Feststellungen befinde sich der letzte noch vorhandene
Wohnblock in einem schlechten Bauzustand und entspreche nicht mehr heutigen Anforderungen an eine angemessene Wohnraumversorgung. Auch sei die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung der Klägerin bereits erteilt.
Die nach den Einzelfallumständen und der konkreten Situation des Vermieters
vorzunehmende Interessenabwägung zwischen dem Verwertungsinteresse des
Vermieters und dem Bestandsinteresse des Mieters führe nach den getroffenen
Feststellungen zu einem Überwiegen des Verwertungsinteresses. Zur Begründung führt der BGH aus, bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses allein mit der Beklagten könne die Klägerin den letzten Wohnblock nicht durch einen Neubau ersetzen und sei damit daran gehindert, das von ihr verfolgte städtebauliche Konzept
vollständig zu verwirklichen.

Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts könne durch eine bloße Sanierung der alten Bausubstanz und damit der Wohnung der Beklagten ein baulicher Zustand, der einer angemessenen Wohnraumversorgung entspreche, nicht erreicht werden.
Der Klägerin sei damit im Ergebnis nicht zuzumuten, den letzten noch vorhandenen Wohnblock trotz seines nicht behebbaren niedrigen Wohnwerts weiter zu bewirtschaften und insoweit auf die Verwirklichung ihres an einer angemessenen Wohnraumversorgung ausgerichteten städtebaulichen Konzepts zu verzichten.
Nach Auffassung des BGH kommt es dabei auch nicht auf die Höhe der eventuellen Kosten der Instandsetzung des Wohnblocks unter Erhaltung der Wohnung der Beklagten an.
Ebenso sei nicht erheblich, ob der schlechte bauliche Zustand des letzten Wohnblocks - wie von der Beklagten behauptet - auch darauf zurückzuführen sei, dass die Klägerin seit Ende der 1990er  im Hinblick auf den geplanten Abriss keine Erhaltungsmaßnahmen mehr vorgenommen habe.

Schließlich äußert sich der BGH auch noch zu dem Bergründugnsfordernis des § 573 Abs. 3 BGB, wonach im Falle eines geplanten Abrisses und Neubaus genüge es, wenn dem Mieter mitgeteilt werde, aus welchen Gründen der Vermieter die vorhandene
Bausubstanz für nicht erhaltenswert halte und welche baulichen Maßnahmen er statt dessen plane.
Damit sei dem berechtigten Informationsinteresse des Mieters genüge getan und die Kündigung sei jedenfalls formell wirksam.
Eine weitergehende Begründung - etwa die Vorlage von   wirtschaftlichkeitsberechnungen
etc. - sei nicht geboten. Insoweit gehe es allein um die materielle Berechtigung einer Kündigung. Mit diesen Ausführungen erleichtert der BGH dem kündigenden Vermieter etwas das Leben und tritt einer Überspannung des Begründungserfordernisses durch die
Instanzgerichte entgegen.

3. Entscheidung vom 08.06.2011, Az.: VIII ZR 226/09

In diesem Urteil ging es um folgenden Sachverhalt: Die Beklagte war seit 1953 Mieterin eines Einfamilienhauses in der ehemaligen DDR. Dieses stand unter staatlicher Verwaltung.
Die Kläger des Rechtsstreits waren 1992 nach dem Ende der staatlichen Verwaltung in ungeteilter Erbengemeinschaft in das Mietverhältnis mit der Beklagten eingetreten. Mit späterem Kündigungsschreiben (2007) erklärten die Kläger die Kündigung des
Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB mit der Begründung, sie beabsichtigten, das (sanierungsbedürftige und verlustbringende) Mietobjekt zum Zwecke der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu veräußern.
Daran seien sie aber durch den Fortbestand des Mietverhältnisses gehindert.
Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen, das Landgericht die Berufung der Kläger zurückgewiesen.
Vor dem BGH hatten die Kläger schließlich Erfolg.
Erneut stellt der BGH zunächst heraus, dass die Beurteilung der Frage, ob dem
Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein erheblichen Nachteil im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB entsteht, eine Interessenabwägung voraussetze.
Danach seien das Verwertungsinteresse des Vermieters und das Bestandsinteresse des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben,
gegeneinander abzuwägen. Beide Interessen hätten Verfassungsrang (Art. 14 GG).
Der Eigentumsschutz des Art. 14 Nr. 1 GG gewähre dem Vermieter allerdings keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der
Nutzungsmöglichkeiten, die größtmögliche wirtschaftliche Vorteile versprächen.

Auf der anderen Seite dürften die dem Vermieter entstehenden Nachteile aber auch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile, die dem Mieter im Falle des Verlustes seiner Wohnung erwachsen, weit übersteigen.
Jedenfalls könne - so der BGH - ein erheblicher Nachteil im Sinne des Gesetzes nicht schon deshalb verneint werden, weil die Kläger das Grundstück als Erben bereits in vermietetem und unrentablem Zustand erworben hätten und seitdem keine wesentliche Verschlechterung eingetreten sei.
Diese Argumentation des Berufungsgerichts laufe darauf hinaus, die Eigentümer ehemals staatlich verwalteter Wohnungen an den bei Aufhebung der Verwaltung
gegebenen Zuständen auch nach deren Beendigung festzuhalten und ihnen
zuzumuten, dauerhaft Verluste ohne eine Verwertungsmöglichkeit hinzunehmen.
Mit dem dem Eigentumsschutz des Grundgesetzes nach Art. 14 Abs. 1 GG sei dies unvereinbar.
Der BGH hat den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun klären, ob die Vermietung tatsächlich unrentabel ist - wie von den Klägern behauptet - wie hoch ein Mindererlös bei Verkauf bei vermietetem Zustand wäre und
ob Härtegründe zu Gunsten der beklagten Mieterin vorliegen.
Festzuhalten ist danach, dass eine Verwertungskündigung mit der Begründung, das Mietobjekt bringe unvermietet einen höheren Verkaufserlös als vermietet, nicht schon
daran scheitert, dass sich das Mietobjekt schon bei Eintritt des Vermieters in den Mietvertrag in einem sanierungsbedürftigen Zustand befand, der es an sich nicht erlaubte, es mit den Mieteinnahmen rentabel zu bewirtschaften.