Vermieter haftet bei Räumung einer Wohnung ohne Räumungstitel

Leitsatz (des Verfassers):

Nimmt der Vermieter die Wohnung ohne Räumungstitel eigenmächtig in Besitz und räumt sie, stellt dies eine verbotene Selbsthilfe dar (§§ 229, 231 BGB).

Der Vermieter haftet dem Mieter in diesen Fällen verschuldensunabhängig auf Ersatz des diesem durch die Räumung entstandenen Schadens.

BGH, Urteil vom 14.07.10, Az.: VIII ZR 45/09

Anmerkung:

Im entschiedenen Falle war der Mieter über mehrere Monate hinweg verschwunden und wurde sogar von Verwandten als vermisst gemeldet. Aufgrund von Zahlungsrückständen kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos, ließ die Wohnung öffnen und nahm sie in Besitz.

Einen Teil der Wohnungseinrichtung entsorgte er, einen anderen Teil lagerte er bei sich ein.

Später tauchte der Mieter wieder auf und behauptete, im Zuge der Räumung seien verschiedenste Gegenstände abhanden gekommen, beschädigt oder verschmutzt worden.

Seine Schadensersatzklage über rund € 62.000,00 zzgl. entstandener Gutachterkosten hatte schließlich beim BGH Erfolg.

Der BGH wendet sich im Ergebnis gegen eine "kalte" Räumung der vorliegenden Art und bezeichnet diese als verbotene Selbsthilfe im Sinne der §§ 229, 231 BGB.

Geht der Vermieter also eigenmächtig -ohne einen Räumungstitel- vor, haftet er dem Mieter grundsätzlich gem. § 231 BGB verschuldensunabhängig auf Schadensersatz.

Da den Vermieter in solchen Fällen eine Obhutspflicht bezüglich der Gegenstände des Mieters trifft, ist von ihm zumindest zu verlangen, ein Bestandsverzeichnis aufzustellen, aus dem sich die Gegenstände des Mieters nach Art, Umfang und Wert ergeben.

Kommt er dieser Pflicht nicht in ausreichendem Maße nach, muss er die Behauptung des Mieter widerlegen, dass bestimmte bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden seien.

Ferner hat der Vermieter zu beweisen, dass diese Gegenstände einen geringeren Wert hatten, als vom Mieter behauptet.